PORADY

Najważniejsze informacje dla zarządcy nieruchomości

Poniżej znajdą Państwo informacje dotyczące zarządzania budynkiem i/lub lokalem oraz zbiór istotnych aktów prawnych, które są powiązane z tematyką zarządzania nieruchomościami.

ABC Wspólnoty Mieszkaniowej

Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele wszystkich lokali wchodzących w skład danej nieruchomości. Nazwa „mieszkaniowa’ mylnie sugeruje, że właściciele lokali posiadają wyłącznie lokale mieszkalne, chociaż członkami wspólnoty mieszkaniowej mogą być tak samo właściciele lokali użytkowych. Wspólnoty się nie „rejestruje”, ani nie „zapisuje” . Powstaje ona automatycznie, z mocy prawa, z chwilą sprzedania pierwszego samodzielnego lokalu w budynku wielolokalowym, czyli w momencie wyodrębnienia co najmniej jednego lokalu i zaistnienia dwóch właścicieli w tym budynku. Członkiem wspólnoty staje się każdy właściciel z chwilą złożenia podpisu na akcie notarialnym kupna lokalu w budynku wspólnotowym. Moment powstania wspólnoty nie jest w prawie ściśle zdefiniowany. Jeżeli lokal nie ma założonej księgi wieczystej do powstania jego odrębnej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, który ma charakter konstytutywny. Odrębna własność lokalu powstaje zatem z chwilą uprawomocnienia się sądu o dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, z mocą wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie takiego wpisu.

Ustawa o własności lokali z 1994 r. dzieli wspólnoty na małe (do siedmiu lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela) i duże (lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należącachy nadal do dotychczasowego właściciela jest więcej niż siedem) i uzależnia od tego podziału sposób zarządu nieruchomością wspólną. W sytuacji gdy w budynku znajduje się do 7 samodzielnych lokali (wyodrębnionych lub nie), wspólnota rządzi się przepisami Kodeksu Cywilnego, gdy zaś liczba lokali wyniesie minimum 8 – z reguły mamy do czynienia z ustawowym sposobem zarządu wskazującym na konieczność wyboru zarządu wspólnoty złożonej z jednej bądź kilku osób fizycznych. Coraz więcej wspólnot decyduje się również na umowny sposób zarządu poprzez powierzenie zarządzania osobie prawnej. W obu przypadkach różne są również sposoby podejmowania przez członków decyzji, zarówno tych nieprzekraczających zwykłego zarządu, jak i go przekraczających.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Ma jednak niektóre cechy przynależne osobom prawnym (potocznie nazywa się taką formę ułomną osobą prawną). Wspólnota może zatem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Ustawodawca sprecyzował zdolność prawną wspólnoty mieszkaniowej poprzez „odpowiednie” zastosowanie przepisów o osobach prawnych oraz subsydiarną odpowiedzialność członków wspólnoty w razie jej niewypłacalności (art. 33.1 KC).

W związku z przyznanymi uprawnieniami wspólnota mieszkaniowa może być właścicielem majątku, może mieć własne konta bankowe i obowiązana jest prowadzić rachunkowość. Podkreśla się jednak, że wspólnota mieszkaniowa, nie mając osobowości prawnej, nie może nabyć nic dla siebie. W rzeczywistości jej majątek stanowi przedmiot współwłasności członków wspólnoty, w takim ułamku, w jakim mają oni udziały w nieruchomości wspólnej. Pożytki i przychody z działalności wspólnoty przypadają więc proporcjonalnie do tych udziałów. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel loaklu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Właściciel udziału w nieruchomości wspólnej zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Należy jednak wyjasnić, że chodzi wyłącznie o przychody, jakie może przynosić nieruchomość wspólna, a nie wszelkie przychody wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele lokali pokrywają wszytkie koszty zarządu, napraw i modernizacji nieruchomości proporcjonalnie do udzuałów we współwłasności. Od zasady tej ustawa przewiduje odstępstwo w odniesieniu do właścicieli lokali użytkowych. Członek wspólnoty ponosi w całości i bezpośrednio wydatki związane z korzystaniem z lokalu stanowiącego jego własność. Zgodnie z art. 13 ust.1 ustawy o własności lokali z 1994r. właściciel lokalu jest zobowiązany do:

1) ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu,
2) utrzymywania swego lokalu w należytym stanie,
3) przestrzegania porządku domowego,
4) uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
5) korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych właścicieli,
6) współdziałania z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Właściciel udziału ma obowiązek uszanować przyjęty przez dotychczasowych właścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że każdy nabywca lokalu w danym budynku wspólnotowym jest zobowiązany przyjąć reguły zarądzania, jakie w nieruchomości obowiązują. Reguły te mogą być oparte na rozwiązaniach ustawowych, mogą również wynikać z rozwiązań umownych, które zatwierdzili oni w sposób określony prawem (akt notarialny lub uchwała właścicieli zaprotokołowana przez notariusza).

Źródła:

1. „Zarządzanie wartością nieruchomości mieszkaniowych” – Maciej Tertelis, Joseph Karp, Simon Vieyra
2. Wspólnota Mieszkaniowa w praktyce – Stanisław Starkiewicz

Najważniejsze akty prawne

Dokumenty/akty prawne:

1. Ustawa o własności lokali Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388

2. Ustawa o księdze wieczystej i hipotece Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147

3. Kodeks Cywilny Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93

4. Kodeks Postępowania Cywilnego Dz. U. 1964 Nr 43 poz. 296

5. Ustawa o gospodarce nieruchomościami Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741

6. Ustawa prawo budowlane Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414

7. Ustawa o dodatkach mieszkaniowych Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 734

8. Ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków Dz. U. 2008 Nr 223 poz. 1459

9. Ustawa o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania Dz.U. 2006 Nr 183 poz. 1354

10. Ustawa o ochronie danych osobowych Dz.U. 1997 Nr 133 poz. 883